Tin tức

Luật số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025. Theo thông tin công bố, luật có hiệu lực chung từ 01/7/2026; đồng thời một số nội dung có hiệu lực sớm từ 01/01/2026, gồm: khoản (2), khoản (3) Điều 43; Điều 71; khoản (3), (4), (5) Điều 95.

Điều quan trọng với doanh nghiệp không phải là “mọi thứ được đơn giản hóa”, mà là cách nghĩa vụ pháp lý được phân nhánh theo từng loại công trình và từng giai đoạn thực hiện. Nếu đọc thiếu điều kiện áp dụng, doanh nghiệp rất dễ rơi vào tình huống tưởng được miễn thủ tục nhưng thực tế vẫn phải thông báo, nộp hồ sơ tương ứng hoặc đáp ứng điều kiện thi công bắt buộc.

Lưu ý phạm vi bài viết: Bài này nhằm định hướng quản trị tuân thủ cho doanh nghiệp, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng hồ sơ cụ thể.

• Hiểu nhầm 1: “Miễn giấy phép” nghĩa là không còn nghĩa vụ trước khởi công.

Không đúng. Tùy nhánh áp dụng của Điều 43(3), có trường hợp vẫn phải thực hiện thông báo thời điểm khởi công, và có trường hợp phải thông báo kèm hồ sơ tương ứng (trừ đơn đề nghị cấp phép).

• Hiểu nhầm 2: Chỉ cần nội bộ kết luận công trình thuộc diện miễn là đủ.

Không nên. Việc miễn chỉ áp dụng với đúng nhóm, đúng điều kiện theo luật định tại Điều 43(2); kết luận sai nhóm sẽ kéo theo sai toàn bộ chuỗi thủ tục.

• Hiểu nhầm 3: Khi không phải xin phép thì điều kiện thi công cũng “nhẹ” đi.

Không chính xác. Nghĩa vụ về điều kiện khởi công, an toàn, chất lượng, hồ sơ phục vụ kiểm tra vẫn là trọng tâm quản lý nhà nước.

• Hiểu nhầm 4: Chỉ cần đúng luật ở cấp trung ương, không cần quan tâm cách áp dụng địa phương.

Thực tế triển khai có thể khác nhau ở mức hướng dẫn, biểu mẫu, cách tiếp nhận hồ sơ. Doanh nghiệp cần chuẩn bị phương án làm việc với cơ quan địa phương ngay từ đầu.

Một trong những thay đổi dễ gây “ảo giác đơn giản hóa” là nội dung về miễn giấy phép xây dựng. Cách hiểu an toàn cho doanh nghiệp là:

1. Điều 43(2) không phải cơ chế miễn đại trà.

Việc miễn chỉ áp dụng cho các nhóm/các trường hợp được liệt kê theo luật. Không thể suy rộng từ một trường hợp tương tự về kỹ thuật để áp cho dự án khác.

1. Điều 43(3) có các nhánh nghĩa vụ khác nhau.

– Có nhánh công trình thuộc diện miễn nhưng vẫn phải thông báo thời điểm khởi công. – Có nhánh phải thông báo và gửi hồ sơ tương ứng, với điểm cốt lõi là không bao gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

1. Kết luận pháp lý phải gắn với hồ sơ dự án cụ thể.

Tối thiểu cần đối chiếu: loại công trình, vị trí, quy mô/chỉ tiêu chính, tình trạng pháp lý đất đai – quy hoạch, và yêu cầu quản lý chuyên ngành liên quan.

Nói cách khác, luật tạo dư địa xử lý linh hoạt hơn cho một số nhóm công trình, nhưng trách nhiệm xác định đúng nhánh nghĩa vụ lại cao hơn trước.

Dưới đây là khung kiểm tra thực tiễn nên dùng trước khi chốt quyết định “xin phép” hay “miễn”:

Bước 1 – Đất đai và quy hoạch

• Kiểm tra tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng, và điều kiện sử dụng đất cho công trình dự kiến.
• Đối chiếu quy hoạch/chi tiêu quản lý liên quan (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, chỉ giới, khoảng lùi, cao độ, hạ tầng kỹ thuật kết nối).
• Xác định sớm các điểm có thể phát sinh tranh chấp hoặc mâu thuẫn hồ sơ giữa chủ đầu tư – đơn vị thiết kế – đơn vị thi công.

Bước 2 – Nghĩa vụ trước khởi công

• Xác định dự án thuộc diện nào theo Điều 43(2).
• Nếu thuộc diện miễn, tiếp tục phân nhánh theo Điều 43(3):

(i) chỉ thông báo thời điểm khởi công, hoặc (ii) thông báo kèm hồ sơ tương ứng (trừ đơn đề nghị cấp phép).

• Chốt người chịu trách nhiệm ký, gửi, lưu vết và theo dõi phản hồi hồ sơ.

Bước 3 – Điều kiện thi công và hồ sơ hiện trường

• Rà soát điều kiện khởi công theo luật chuyên ngành và hồ sơ thiết kế/biện pháp thi công.
• Thiết lập bộ hồ sơ “sẵn sàng hậu kiểm”: tài liệu pháp lý nền, hồ sơ thiết kế đã kiểm soát, biên bản bàn giao mốc/ranh, kế hoạch an toàn/chất lượng, nhật ký triển khai.
• Đồng bộ thông tin giữa pháp chế, ban điều hành dự án, tư vấn giám sát và nhà thầu phụ.

Bước 4 – Hậu kiểm và rủi ro cưỡng chế/xử phạt

• Đánh giá trước kịch bản kiểm tra đột xuất: cơ quan hỏi gì, đối chiếu tài liệu nào, ai là người phát ngôn/giải trình.
• Kiểm tra định kỳ tính nhất quán giữa “thực tế thi công” và “nội dung đã thông báo/đã lập hồ sơ”.
• Khi có sai lệch, lập biên bản nội bộ và phương án khắc phục ngay; tránh để tích tụ thành vi phạm hệ thống.

1) Dự án cải tạo, mở rộng quy mô vừa nhưng hồ sơ pháp lý đất chưa sạch hoàn toàn

Doanh nghiệp thường tập trung vào thiết kế và tiến độ, trong khi hồ sơ đất đai/quy hoạch còn điểm “treo”. Với nhóm này, quyết định miễn hay không miễn giấy phép chỉ là phần nổi. Nếu bước kiểm tra đất – quy hoạch không chắc, toàn bộ kết luận thủ tục trước khởi công dễ bị đảo chiều khi kiểm tra thực địa.

Khuyến nghị vận hành: chưa chốt lịch khởi công chính thức trước khi hoàn tất xác nhận nội bộ về pháp lý đất và điều kiện quy hoạch trọng yếu.

2) Công trình được xác định là miễn giấy phép, đội dự án mặc định không cần làm thêm thủ tục

Đây là lỗi phổ biến khi chuyển tiếp giữa đội pháp chế và đội hiện trường. Trên thực tế, nhánh nghĩa vụ theo Điều 43(3) có thể yêu cầu thông báo, thậm chí thông báo kèm hồ sơ tương ứng (không gồm đơn đề nghị cấp phép).

Khuyến nghị vận hành: lập mẫu quyết định nội bộ theo dạng “cây nhánh nghĩa vụ” thay vì ghi ngắn gọn “miễn GPXD”. Mỗi nhánh phải gắn người chịu trách nhiệm và mốc thời gian hoàn thành.

3) Dự án chạy nhanh để đáp ứng tiến độ bàn giao, hồ sơ tuân thủ để “bổ sung sau”

Cách làm này tạo rủi ro hậu kiểm rất lớn. Khi có kiểm tra, doanh nghiệp khó chứng minh chuỗi tuân thủ nếu chứng cứ bị đứt đoạn theo thời gian.

Khuyến nghị vận hành: coi bộ hồ sơ tuân thủ là một “gói bàn giao nội bộ” bắt buộc trước khi cho phép triển khai đại trà trên công trường.

1. Ma trận phân loại công trình theo nghĩa vụ pháp lý

Không dùng một mẫu chung cho mọi dự án. Mỗi nhóm công trình cần có tiêu chí nhận diện và danh mục tài liệu kiểm tra tương ứng.

1. Quy trình phối hợp 3 bên: pháp chế – kỹ thuật – dự án

Tránh tình trạng pháp chế kết luận một đằng, hiện trường hiểu một nẻo. Mọi kết luận “miễn” cần được chuyển thành checklist thao tác cụ thể.

1. Bộ hồ sơ chứng cứ cho hậu kiểm

Không đợi đến lúc có đoàn kiểm tra mới gom giấy tờ. Hồ sơ phải được cập nhật theo tiến độ và có người chịu trách nhiệm lưu vết.

1. Đào tạo ngắn theo ca dự án

Đội trưởng công trường, QS/QC, tư vấn giám sát và hành chính dự án cần được phổ biến cùng một phiên bản quy trình, tránh “mỗi người hiểu một kiểu”.

Để áp dụng chính xác cho từng hồ sơ, doanh nghiệp cần đối chiếu trực tiếp:

• Điều 43 (đặc biệt khoản 2, khoản 3),
• Điều 44,
• Điều 95 (đặc biệt khoản 3, 4, 5),
• cùng nghị định/thông tư hướng dẫn thi hành và văn bản áp dụng liên quan của cơ quan có thẩm quyền.

Bài viết này không thay thế việc đọc nguyên văn điều khoản và cập nhật văn bản hướng dẫn mới nhất.

• Nội dung bài viết được biên soạn theo thông tin pháp lý công khai tại thời điểm xuất bản.
• Trong giai đoạn chuyển tiếp, có thể phát sinh thêm nghị định, thông tư, công văn hướng dẫn làm rõ cách áp dụng từng trường hợp cụ thể.
• Cách tiếp nhận hồ sơ và thực hành quản lý có thể có khác biệt nhất định giữa các địa phương. Doanh nghiệp nên chủ động trao đổi sớm với cơ quan có thẩm quyền nơi thực hiện dự án.

Cực đoan thứ nhất là quá lạc quan: thấy có cơ chế miễn thì coi như giảm đáng kể nghĩa vụ tuân thủ. Cực đoan thứ hai là quá phòng thủ: coi mọi dự án đều phải làm như nhau, dẫn đến chậm tiến độ và tăng chi phí giao dịch nội bộ.

Hướng phù hợp là quản trị theo nhánh nghĩa vụ: phân loại đúng, chuẩn hóa đúng, và giữ được bằng chứng tuân thủ xuyên suốt vòng đời dự án. Làm được điều này, doanh nghiệp vừa giảm rủi ro xử lý vi phạm, vừa bảo toàn tiến độ và chất lượng triển khai trên thực địa.

1. Văn bản Luật số 135/2025/QH15 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố (bản chính thức).

2. Cổng thông tin/cơ sở dữ liệu văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước để theo dõi hiệu lực và văn bản hướng dẫn.

3. Văn bản hướng dẫn thi hành (nghị định, thông tư) được ban hành liên quan đến Điều 43, 44, 95 và thủ tục quản lý hoạt động xây dựng.

Khi đăng bài chính thức, bộ phận biên tập nên gắn URL trực tiếp đến bản văn bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn mới nhất để người đọc tra cứu ngay.

• Công báo Chính phủ – Luật số 135/2025/QH15
• Bộ Xây dựng – Tài liệu giới thiệu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15